大手の不動産会社が「相続税対策にアパート経営がおススメ」といううたい文句で、資産家に対してアパート経営を勧める宣伝を見かけます。
アパート経営をすることによって、本当に相続税の節税対策になるのでしょうか。
この記事では、不動産を利用した相続税の節税について説明したいと思います。
不動産節税のポイント
不動産を利用して相続税を節税できるのは事実です。それは以下の2つの理由があるからです。
・現金より、土地、建物で相続すると相続税の節税になる
・相続の対象となる土地や建物を他人に貸すとなおさら節税になる
以下理由を説明します。
✔現金より、土地、建物で相続すると相続税の節税になる
例えば現金1億円を相続するよりも、1億円で買った家を相続する方が、相続税の節税になります。
1億円で買った家は市場で1億円で売れるとします。この場合の当該家の市場価格は1億円です。
しかし、相続税法においては、家の不動産の評価額を市場価格で評価しません。「財産評価基本通達」というものによって不動産の相続税法上の評価額を決定します。
具体的な不動産の評価は、建物の場合は「固定資産評価額（時価の約50％～70％）」、土地の場合は多くは「路線価（時価の約80%）」を参照します。
したがって、市場価格1億円の家については、「固定資産評価額」が参照されます。この評価額が市場価格の70%であれば、相続税法では7000万円として評価され、この家を相続する場合、現金1億円を相続するよりも相続税が低くなり、税金を節約できるのです。
※「財産評価基本通達」は、相続税及び贈与税の課税価格計算の基礎となる財産の評価に関する基本的な取り扱いを定めた通達です。通達は国税庁内部のルールであり、法律ではないため法的には従う必要はありませんが、実務慣行でこれに従うのが一般的です。
✔相続の対象となる土地や建物を他人に貸すとなおさら節税になる
相続の対象となる土地や建物を他人に貸すと、当該土地や建物の相続税法上の評価額が下がり、相続税の節税になります。そのロジックは以下のとおりです。
土地や建物を他人に貸す
↓
土地や建物を自由に使えない（所有権が制限される）
↓
土地や建物の評価額が下がる
↓
相続税を節税できる
このように、土地や建物を貸すとその所有権に制限が加わるため、相続税法上の評価額が下がり、結果、そのような土地、建物を相続すると相続税が低くなって節税できるのです。
・建物を貸す場合
自用家屋（自分が住んでいる家屋）を貸家にすると、建物の評価は30%減少します。その分だけ相続税が節税できるわけです。
・土地を貸す場合
土地の場合は３つのパターンに分けて説明します。この3つのパターンはいずれも土地の所有者は自分です。
パターン１ 自用地（マイホームが立っている土地）
パターン２ 貸家建付地（自己がオーナーである貸家が立っている土地、またはアパートが立っている土地
パターン３ 貸宅地（他人の建物が建っている土地）
パターン１からパターン3に行くほどに土地の所有権は制限されます。したがってこの場合の土地の評価額は、
パターン１ 自用地 ＞ パターン２ 貸家建付地 ＞ パターン３ 貸付地
となります。
「土地を更地として自由に売買できるか」という視点で考えると分かりやすいです。他人の家が建っている土地は、勝手に取り壊せないため売りにくいです。アパート経営の場合も、住人がいるため退去してもらうのは難しいです。一方、自分の家なら自由に取り壊して土地を売ることができます。
このように不動産を利用すると相続税を節税できるのです。
安易な不動産投資はNG
以上のように、不動産を用いた相続税の節税対策は有効です。
しかし、このような節税対策にはデメリットも存在するため、慎重に検討する必要があります。
不動産投資のデメリットは以下のとおりです。
・不動産が値下がりするリスクがある
・税務調査で否認されるリスクがある
・不動産はお金と違って相続しずらい
✔不動産が値下がりするリスクがある
例えば、一億円で買ったマンションで相続税を1000万円節税できました。しかし、8000万円でしか売れずにトータルで1000万円も損をしました。このような場合は結果的に節税対策をしなかった方が良かったことになります。
✔税務調査で否認されるリスクがある
相続税の節税目的だけで不動産を購入すると、税務署からその不動産購入を否認されるリスクがあります。 この詳解はタワーマンション節税のところで詳しく解説します。
✔不動産はお金と違って相続しずらい
お金であれば、遺族どおしで1円単位で分け合うことが可能ですが、不動産の場合はそれができません。もし相続が上手く行かず、共有状態になった場合、自分1人で勝手に売却できないということになります。
相続税の節税目的の不動産投資は慎重に
不動産を利用した相続税の節税は確かに有効です。
しかし、不動産投資には様々なデメリットも存在します。それに素人では分からない不動産事情というのもあります。
よってこのような大金が動く節税目的の不動産投資は後々後悔しないように、信頼できる専門家と相談をしながら、慎重に進めていく必要があります。
