以前、大手の不動産会社は「アパート経営は相続税対策になるから、資産家の皆さん、相続税対策にアパート経営はいかがですか？」という宣伝をしていたとお伝えしました。
ここではアパート経営が相続税の節税対策になる理由について説明していきたいと思います。
この記事は不動産を利用した相続税の節税の総復習になります。
不動産を利用した相続税の節税
もう一度原点に立ち返ります。不動産を利用した相続税の節税のポイントは以下の2つの点です。
・現金より、土地、建物で相続すると相続税の節税になる
・相続の対象となる土地や建物を他人に貸すとなおさら節税になる
✔現金より、土地、建物で相続すると相続税の節税になる
現金1億円を相続するよりも、1億円で購入した家を相続する方が相続税を節約できます。
家の市場価格は1億円ですが、相続税法では相続財産である家は、固定資産評価額（市場価格の約50～70％）で評価されます。例えば、評価額が市場価格の70％なら、相続税評価額は7000万円となり、現金1億円を相続するよりも相続税が低くなります。
土地についても同様のことが言えます。
✔相続の対象となる土地や建物を他人に貸すとなおさら節税になる
相続の対象となる土地や建物を他人に貸すと、当該土地や建物の相続税法上の評価額が下がり、相続税の節税になります。そのロジックは以下のとおりです。
土地や建物を他人に貸す
↓
土地や建物を自由に使えない（所有権が制限される）
↓
土地や建物の評価額が下がる
↓
相続税を節税できる
このように、土地や建物を貸すとその所有権に制限が加わるため、相続税法上の評価額が下がり、結果、そのような土地、建物を相続すると相続税が低くなって節税できるのです。
不動産を利用した相続税対策を一言でまとめると次のようになります。
「相続税を減らすためには、①現金で不動産を購入し、②それを他人に貸すこと」
アパート経営は不動産を利用した相続税の節税手法
不動産を利用した相続税の節税は「①現金で不動産を購入し、②それを他人に貸している」のがポイントです。
資産家がアパート経営をするためには、まずは土地を購入し、その上にアパートを建てて、そして入居してもらいます。
つまり、アパート経営は「①現金で不動産（土地とアパート）を購入し、②それ（アパート）を他人に貸している」ため、相続税の節税ポイントを両方満たしているのです。
アパート経営をした場合の相続税評価額
資産家がアパート経営を始めるには、まず土地を購入し、その上にアパートを建てて入居者を募集します。このようにして、アパート経営者は土地と建物の両方を所有することになります。
そのため、これらの不動産が相続される際には、土地と建物それぞれの相続税評価額を計算する必要があります。
次からは、アパート経営における土地と建物の相続税評価額の求め方について解説します。
アパート経営における建物（アパート）の相続税評価額
アパートの相続税評価額は相続税法⑫において確認しました。もう一度ここで軽く確認します。
アパート経営者からアパートを相続する場合、その相続税評価額は以下の通りです。
評価額の計算式
アパートの相続税評価額=固定資産評価額×(1−借家権30%×入居率)
アパートの入居者には借家権があり、相続税法上、借家権割合は一律30％です。借家権とはアパートを利用する権利のことです。入居率が高いほどアパートの利用者が増えるので、所有権の制限が大きくなります。
例えば市場価格1億円のアパートを賃貸に出しました。アパートの固定資産税評価額は7000万円です。そして、入居者の割合は50％でした。この場合の当該アパートの相続税評価額は「7000万円×（１－30％×入居率50%）＝5950万円（青色で囲った部分）となります。緑の部分は入居者により所有権が制限されている部分なので、この部分につきアパートの相続税評価額から減額するのです。
アパート経営を行うことによって、アパート（建物）と土地を所有することになります。これまではアパート（建物）の方を見てきましたが、これからは土地の方を見ていきます。
土地の保有形態とその相続税評価額
まずは土地の保有形態3つ（土地の所有者は自己であることが前提）と、その相続税評価額の大小を確認します。
・自用地（マイホームが立っている土地）
・貸家建付地（自己がオーナーである貸家が立っている土地、またはアパートが立っている土地
・貸宅地（他人の建物が建っている土地）
土地の所有権が制限される大きさを比べると、
自用地 < 貸家建付地 < 貸付地 となります。
「土地を更地として自由に売買できるか」という視点で考えると分かりやすいです。他人の家が建っている土地は、勝手に取り壊せないため売りにくいです。アパート経営の場合も、住人がいるため退去してもらうのは難しいです。一方、自分の家なら自由に取り壊して土地を売ることができます。
そして土地の相続税評価額は所有権が制限されているほど低下するため、
自用地 ＞ 貸家建付地 ＞ 貸付地 となります。
アパート経営を行っている場合の土地は、「自分の所有物である建物が建っている自分の土地」なので、「貸家建付地」となります。
アパート経営における土地（貸家建付地）の相続税評価額
繰り返しますが、アパート経営を行っている場合の土地は、「自分の所有物である建物が建っている自分の土地」なので、「貸家建付地」となります。下図の橙色のところです。
この貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。
Aさんの貸家建付地の相続税評価額＝自用地×（１－借地権割合×借家権割合30％×入居率）
・「自用地」の金額は大体土地の時価の80%位です。
・「借地権割合」はA（90%）からG（30%）までの7段階です。
・「借家権割合」は全国共通で30%です。
ここで式の意味を解説する前に、例題を解いて見ます。
（例題）Aさんはアパート経営をするために土地を購入し、土地の上にアパートを建設した。土地の市場価格（時価）は1億円、借地権割合がE（80%）、アパートの入居率を80%とする。この場合の土地の相続税評価額はいくらか。
（答え）Aさんの貸家建付地の相続税評価額＝1億円×80%×（１－借地権割合80%×借家権割合30%×入居率80%）＝64,640,000円
となります。つまり、土地1億円を購入することにより、土地という相続財産の評価額は64,640,000円となり、相続財産を35,360,000円減らすことができているのです。
この例題を図解にすると、以下のようになります。
アパート経営者のAさんはアパート（建物）と土地（貸家建付地）の不動産を所有しています。ここの話は、図の下側の土地（貸家建付地）の相続税評価額（下の青色の面積の所）の話です。
もし当該土地が更地であった場合の相続税評価額は8000万円（赤枠の部分）です。
しかし、この土地の上にはアパートが立っているため、Aさんの土地の所有権は制限を受けています。Aさんの土地の所有権の制限を受けているのは緑色の面積の所です。
Aさんの土地の所有権の制限を受けている緑色の面積の求め方ですが、Aさんは土地の上にアパートを建てているので、借家権割合30%と同じだけ土地についても所有権の制限を受けています。そして借地権割合が80%の場合は、入居者は借家権割合30%の範囲で80%の土地の利用権を持っていると言えます。そしてそこに入居率を考慮して、Aさんが当該土地について所有権が制限されている部分（緑色の面積の所）を求めるのです。
緑色の面積の金額＝赤枠の金額（8000万円）×借地権割合（80%）×借家権割合（30%）×入居率（80%）＝1536万円
そして当該土地が更地（土地の所有権が一切制限されていない）である場合の相続税評価額8000万円（赤枠の金額）から、所有権が制限された緑の面積の金額を差し引けば、貸家建付地の相続税評価額
（6464万円）が求まるのです。
貸家建付地の相続税評価額（6464万円）＝自用地だった場合の相続税評価額（8000万円）－所有権が制限された部分（1536万円）
この式を変形すると、
Aさんの貸家建付地の相続税評価額＝自用地×（１－借地権割合×借家権割合30％×入居率）
となる訳です。
相続税の節税効果の比較（自用地VS貸家建付地VS貸宅地）
土地の市場価格が1億円で、更地の場合の相続税評価額が8000万円、借地権割合が80%、アパートの入居率が80%のときを前提に、「自用地」「貸家建付地」「貸宅地」それぞれの相続税評価額を求めたいと思います。
・「自用地」の相続税評価額：8000万円
・「貸家建付地」の相続税評価額：8000万円×（1－借地権割合80%×借家権30%×入居率80%）＝6464万円
・「貸宅地」の相続税評価額：8000万円×（１－借地権割合80%）=1600万円
もし、1億円の現金を持っていた場合、そのお金で土地を購入すると、相続財産を8000万円にすることができます。更にその土地を他人に貸すと借地権割合が80%なら、相続財産を1600万円に減らすことができます。また、別途この土地の上にアパートを建てて入居してもらえば、借地権割合が80%、入居率が80%なら、相続財産を6464万円に減らすことができます。
一番節税効果が高いのは、「貸宅地」の場合です。そして、「貸宅地」の相続税評価額を求める算式でもわかる通り、借地権割合が高い（つまり都会）ほど、節税効果が高くなります。
メモ
不動産を利用した相続税の節税効果が非常に高いのは、「大都会（借地権割合が高い所）で土地を買って、その土地を他人に貸すこと」
最後に
ここではアパート経営を行ったときの節税効果とその仕組みを中心に見てきました。
アパート経営は確かに節税効果が見込めます。しかし、不動産投資は金額も大きく、色んな落とし穴があるため軽々しく手を出すべきではありません。専門家と協議の上、慎重に話を進めていくべきです。
